房子被法院查封，垫资公司说能出钱解封，后续我到底能不能正常卖？最近，北京垫资公司客户经理钱云路经理几乎每周都被问到同一问题。今天，用最通俗的话把“解封—卖房—过户”三件事一次说明白，让你三分钟看懂流程、风险和费用。
一、先弄清“查封”和“抵押”不是一回事
• 抵押：房子还有银行贷款没结清，银行只是“排队”要钱；
• 查封：法院、公安或税务把房子“贴封条”，禁止买卖、过户、再抵押。
被查封的房子必须先解除查封，才能谈后面的买卖。
二、垫资公司怎么“解封”
查清原因：欠银行贷款？民间借贷？税务罚款？
垫资公司把钱直接打进法院指定账户，法院收到钱后出具《解除查封裁定书》；
拿着裁定书去不动产登记中心解除查封登记，房子恢复“自由身”。
三、解封后能不能马上卖？——可以，但要分三步走
解除查封≠解除抵押
如果房子还有银行贷款，需再办一次“赎楼”或“解押”才能过户。
签正式网签合同前，务必再做一次“查册”
确认查封状态已注销、抵押已注销，才能放心收定金。
资金路径最安全做法
买家首付款或银行批贷资金→监管账户→先还垫资公司→剩余房款给卖家。
这样做既保护买家，也保护垫资公司，避免“钱房两空”。
四、北京真实案例：300万房子被查封，7天完成“解封+卖出”
背景：朝阳业主因民间借贷纠纷，房子被法院查封，市值300万，欠款80万。
流程：
① 垫资公司先出80万打进法院账户→法院2个工作日出具解除查封裁定；
② 不动产登记中心办理解封登记→房子恢复可交易；
③ 同时垫资公司再做220万赎楼，解掉原银行按揭；
④ 买家商贷批贷后，银行将300万打进监管账户→先还垫资公司300万（80+220）→剩余房款归业主。
总成本：解查封80万×0.15%/天×3天=3600元；赎楼220万×1.2%≈2.64万元；公证费800元；合计约3.1万元。
五、避坑指南：签合同时必须写明的4条
卖方须在×日内完成解封并注销查封登记，否则视为违约。
垫资款由买方/第三方直接汇入法院指定账户，不得进入卖方私人账户。
解封后若发现房屋新增查封、抵押，卖方双倍返还定金。
过户完成后，监管账户优先清偿垫资本金及利息。
六、北京哪里可以办？
• 全城通办：朝阳、海淀、丰台、通州、昌平、顺义等区不动产登记中心均可；
• 推荐流程：先让垫资公司做“线上查册”→确认查封法院→准备欠款金额→1-3个工作日解封。
一句话总结：房子被查封后，只要垫资公司把钱打进法院指定账户，拿到《解除查封裁定书》并完成注销登记，就能正常挂牌出售。但查封解除≠万事大吉，后续如果还有银行抵押，仍需再做赎楼。按照本文的三步流程和四条合同条款操作，就能在北京顺利“解封+卖房”，既安全又省心。